Говоримо із Русланом Микаіловим про те, на що звертати увагу при купівлі житла, що відбувається з цінами на нерухомість у Чернігові та на які ціни варто орієнтуватись.
Дивіться відео аби читайте текстову редакторську версію.
Журналіст Арсени Чепурний: Привіт, друзі! Яка ситуація у Чернігові з нерухомістю і що вигідніше – купувати чи орендувати житло? Говоримо сьогодні із експертом Русланом Микаїловим у передачі «Наші люди».
– Як ви стали ріелтором?
- Важкий шлях я пройшов. Був викладачем педагогічного університету, але трошки не склалося. І потім почав себе шукати. Молодший брат мені сказав, «Я бачу тебе в нерухомості». Хоча для мене це було щось дуже страшне, всі ці юридичні питання, паперові питання. Але я спробував. Мене зацікавило. І на 30 день моєї роботи пішли плоди.
– Пам’ятаєте свій перший продаж?
- Це було більше 8 років тому. Перший продаж дуже цікавий. Я прийшов в агентство нерухомості Новалад. Там до мене працював хлопчина, у нього залишилося 15 об'єктів. Мені сказали їх опрацювати. Взяв цікавий будинок в районі Астри. Він був під ремонт, але дуже непоганий. Швидко знайшлись люди, які його подивилися. А потім виявилось, що ці люди були на моїх концертах. Я думавю, що ви знаєте, що я ще й співаю. Ці люди мене згадали і сказали, що хочуть знайшов якийсь варіант. Я почав шукати. За тиждень нічого не знайшли. Тому вирішили по цьому будинку домовлятися. Будинок коштував на той час 30 тисяч доларів. Він був повністю під ремонт.
Ми домовились за суму 27700.
– Навіщо потрібен ріелтор?
- Наприклад, я людина, яка хоче зняти квартиру. По-перше, рієлтор дає послуги договірні. В договорі є всі права та обов'язки сторін. По договору вже можна буде якось можливо отримати з тої людини, яка здає цей об'єкт нерухомості, якусь відповідальність, якісь строки, якісь умови. А людина, яка здає цю нерухомість, вона має якусь відповідальність від тієї людини, яка її знімає, щодо матеріальних якихось речей, які залишаються в цій квартирі. По-друге, пошук житла доручає тому, хто цим займається професійно. Також рієлтор сплачує податки, і це теж плюс державі.
– Яка ситуація з цінами на нерухомість у Чернігові?
- В лютому-березні було два з половиною покупці на один об'єкт нерухомості. На сьогоднішній день йдемо на позиціях десь півтора клієнта на один об'єкт. З чим це пов'язано? Зараз є невеличка затримка з фінансуванням програм «єОселя» та «єВідновлення», плюс ще тривожні знаки від військових, і плюс цей дуже цікавий закон про поновлення даних, мобілізацію, все інше. Це все теж впливає на настрої покупців, на їх спроможність. Люди деякі відкладають цю покупку. Тому зараз дзвінків стало менше, а продавці, у яких є необхідність продати свою нерухомість, опускають ціни.
– Чи було падіння цін під час активних бойових дій?
- Сталось падіння цін, десь у травні 2022 року, після деокупації. Був демпінг по ціні від довоєнний цін: мінус 25-40%. Ті люди, які хотіли продати нерухомість, демпінгували по ціні зразу на 25 % і ще десь могли на 5-10-15% уступити.
Але з жовтня почала працювати «єОселя», потроху почала зростати в ціні новобудова. І вже на травень-червень 2023 року ринок повернувся по ціні на довоєнний рівень.
– Про державні програми кредитування житла
- «єОселя» – класний проект, він вплинув на ринок нерухомості. Адже враховуючи, що ми близько до кордону, забудовники могли взагалі нічого не будувати. Але ми більш-менш повернулися до ситуації, коли попит на нерухомість, навіть на «голі стіни» є. І в першу чергу це завдяки «єОселі».
Люди, звичайно, більше хочуть купувати цій програмі квартири з ремонтом, так як під 3% можна купити нерухомість в будинку, якому немає 10 років. А під ці відсотки можна взяти житло віком до 3 років. І тому люди, особливо, якщо це силові структури, їм хотілося вже щось з ремонтом, а на таку нерухомість ще більший ринок виріс.
– Чому так активно будується район Масанів?
- Масани розвинити район, зараз там є потужний забудовник – UTB-Development, який має дуже непогані ціни.Тобто це рівень комфорт класу, який можна купувати, зразу робити ремонт, і немає ніяких там переживань, що там щось трісне. На Масанах є все, що треба для комфортного життя: школи, садочки, супермаркети, цивілізація.
– На яку ціну варто орієнтуватись при купівлі квартири?
- Ринок різнийпо типу нерухомості: це може бути х»рущовка», «улучшенка», ЧН-ка, новобудова, кооперативний будинок, «ЖЕКовська» квартира. Знову ж таки, район, цегла, дерево, панель.
Якщо ми візьмемо, наприклад, найдешевший район, це може бути в квартирному плані Бобровиця чи ЗАЗ. Тобто на ЗАЗі ти можеш взяти новобудову десь на 15-20 % дешевше, ніж це буде на Масанах. А в центрі міста, наприклад, взяти «хрущовочку», наприклад, двокімнатну, то, в принципі, можна знайти під ремонт на адекватному поверсі від 24 до 30 тисяч доларів.
Чому вилка ціни така? Тому що, наприклад, якщо ти береш історичний центр, де ми зараз знаходимося, це може бути 30 тисяч за «хрущовку» «двушку» під ремонт. Якщо це буде, наприклад, район Кола, Деснянська правда, це може бути 24-26 тисяч.
– Про ризики купівлі квартир на етапі котловану
- Дивіться, теоретично можна продати нерухомість, яка не введена в експлуатацію, по договору переуступки. Ну, знову ж таки, є ризики. Тому що нема 100 % вірогідності, що це буде швидко. Я думаю, що держава не залишить людей і вона допоможе в якимсь чином добудувати будинок. Була схожа ситуації на Масанах, коли багато клієнтів були невдоволені, але нещодавно будинок здали, люди же оформлюють квартири, хоча прийшлось чекати два роки. Тобто повинні були здати в червні 2022 року, а здали у червні 2024 року. Людям довелося доплачувати, але вони все-таки отримали результат.
– На що в першу чергу звертати увагу при купівлі квартири?
- Наприклад, один із забудовників забудовник запропонував оформлювати квартири, коли ти купуєш від забудовника, на етапі «котловану». Тобто оформлювати квартири реальним договором у нотаріуса, де є повністю обов'язки сторін, де передбачено, що людина може повернути всі кошти. Людина застрахована від того, що договір можна переоглянути, переписати, додаткову якусь суму зверху «насипати», сказати, що «у нас там важка ситуація, і давайте ви ще там доплатите 10-20 %» і тому подібне. Тобто ціна зафіксована.
Також, я б звертав увагу на каналізацію в квартирі, звертав би увагу на кути в квартирі, звертав би увагу на заміну сантехнічного обладнання. Звертав увагу на сусідів: подивитися на двері сусідів, піднятися поверхом вищ, подивитися на двері сусідів, щоб зрозуміти, хто там живе, хоча б приблизно. Можна познайомитись навіть з ними, чому б ні.
Щодо документів, то краще звертатися до професіоналів, які вам все перевірять, пояснять, допоможуть знайти максимально вигідні умови для того, будуть вас супроводжувати юридично до того, як ви отримаєте документи або навіть ключі.
– Про перспективи ринку нерухомості
- Я думаю, що будувати будуть. Попит є. Програма «єОселя» буде впливати, попит знову з'явиться додатковий. Щодо вторинного ринку, то ми дуже залежимо від ситуації зовнішньої та військових дій.
Автори: журналісти Арсен Чепурний, оператор Дмитро Фальчевський
* * *
Читайте також:
