Україна та Чернігівський регіон існують вже 6 місяців в умовах повномасштабної агресії. Попри деокупацію області та деблокаду Чернігова 5 місяців тому - економічне становище лишається доволі напруженим. Особливо це помітно по ринку нерухомості регіону.
Аналітичний портал DOM.RIA фіксує на первинці значні цінові коливання, зокрема, у червні - коли кілька днів протрималася рекордна середня ціна на 1 кв м на рівні 77 тис грн. Згодом, показник впав до звичнішого на рівні 18 тис грн. Станом на 25 серпня середньозважена вартість 1 кв м у чернігівських новобудовах - 21 457 грн.
Найдорожчим об‘єктом, як і раніше, є ЖК «Єлецький» - від 34,5 тис грн/кв м. Найдешевшим - по 14 тис грн/кв м ЖК «Лісовий».
Середня ціна на квартиру в новобудовах Чернігова складає 785 087 грн. Нині в обласному центрі та в регіоні - близько 6 десятків житлових комплексів, що будуються.
Чи відновилося будівництво?
Очільник КП «Чернігівбудінвест» Олександр Марущак коментує: так. На Масанах двоє забудовників поновили роботи на будмайданчиках.
- Це «ЕкоКомфортГруп» і «Основа Буд-7» також відновлює роботи, - розповів посадовець.
У «Основа-Буд 7» ситуація на будмайданчиках плачевна, повідомляє компанія на своєму сайті. 5 об’єктів будівництва мають прямі попадання та потребують серйозних робіт. Знищені два баштові крани та один пошкоджений - на будівельному майданчику ЖК «Олександрівський».
Окрім цього, всі будівельні майданчики постраждали від мародерів.
Тут наголошують - доведеться також повторно проводити будівельні роботи та реконструкцію пошкоджених об’єктів, замовлення технічної експертизи та нової проєктно-кошторисної документації, повторно здійснювати оплату праці будівельників, підрядних організацій, будівельної техніки, а також купувати нові інструменти, вкрадені лічильники, батареї, котли.
Представник компанії «Денар-Люкс» Максим Черненок повідомляє: вони повернулися до роботи навесні, щойно підступи до міста були деблоковані.
- Спочатку виконувались підготовчі та відновлювальні роботи. Наприклад, замінили пошкоджені електрокабелі, привели до ладу будівельну техніку, яка активно експлуатувалась для потреб оборони або відновлення інфраструктури нашого міста. Під час бойових дій охоронці не залишали свої робочі місця, а тому будмайданчики не зазнали втрат від мародерів. Навпаки ми багато матеріальних цінностей передали безкоштовно на потреби ЗСУ. Це і будматеріали, і електротехнічне обладнання. Більше 1 млн грн наше підприємство перерахувало на благодійні рахунки Міністерства оборони та Державної служби з надзвичайних ситуацій.
Вже на сьогодні підприємство закінчує будівництво житлового комплексу «Авіатор» по вулиці Льотній, відновили будівництво другої черги житлового комплексу «Art House» по вулиці Полуботка.
Арт-Хаус Денар-Люкс
Яким нині є ринок новобудов Чернігова?
Тут усі наші співрозмовники дуже обережні в оцінках.
- Стан справ дуже важкий, тому що ті забудовники, які відновили роботу, але по факту вони добудовують об‘єкти, які вже розпочаті і які на високій стадії завершення. Нового нічого не починають і найближчим часом не почнуть, - говорить Олександр Марущак.
Чи відчує місто дефіцит нового житла - наші експерти сказати не можуть. Нині у багатьох учасників ринку є острах перед купівлею новобуда. Куди популярнішою є вторинка - через свою дешевизну і тому, що вона зручніша, бо тут одразу можна жити.
- На первинку ціни виросли і до стабілізації ніхто і нічого купувати не буде, я так бачу, - підкреслює Марущак.
Олександр Марущак
Відсутність стабільності впливає і на планування. У КП «Чернігівбудінвест» говорять - далеких планів не будують. Працюють над тим, що вже раніше затверджене: комплекс на Градецькому «4 Towers», проєкт на перехресті вулиць Київської та Гончої. Нових планів немає.
- Ми працюємо над документацією. Коли буде розпочате будівництво - незрозуміло, каже очільник комунального підприємства.
Скільки нового житла отримає місто цього року? Олександр Марущак лаконічний: небагато. Мова йде лише про 4 будинки, які будуть готовими до кінця року.
- Це 20 тис кв м?
- Ой, ні, що ви! Набагато менше! - каже чиновник.
Однак, навіть у цих будинках немає вільного житла. Там все розкуплено ще до 24 лютого. Аби отримати у власність своє законно придбане - багатьом інвесторам доведеться доплатити. Про такі плани повідомили щонайменше дві компанії- забудовника - «ЕкоКомфортГруп» та «Основа Буд-7».
У «ЕкоКомфортГруп» оголосили: навіть ті, хто сплатив за житло повністю - будуть доплачувати прикінцево.
«Сьогодні ми і всі забудовники зіткнулися з такою проблемою, що навіть передплачені квартири не можемо продовжити будувати на колишніх умовах і пропонуємо своїм клієнтам доплатити від 5% до 30%», - компанія опублікувала таке звернення до своїх інвесторів.
У «Основа-Буд 7» повідомили у чатах та телеграм-каналах інвесторів, що переглядають прайси і пропонують своїм покупцям доплатити за добудовування об’єктів. Там зауважують: з огляду на критичну ситуацію - спілкування з інвесторами здійснюватимуть виключно шляхом офіційного листування, коментування у будинкових чатах припиняється.
І підкреслюють - доплатити доведеться всім. Або компанія готова розглянути можливість повернення коштів, однак, не усім і не одразу.
«Війна та воєнний стан – це форс-мажорні обставини, які продавець та покупець передбачити не могли. Станом на 25 липня 2022 року, компанія має 19 об’єктів будівництва на різній стадії готовності. Щоб завершити будівельні роботи та виконати зобов’язання перед УСІМА найближчим часом, компанія не може чекати компенсації з боку держави. Адже, на жаль на державному рівні сьогодні не має механізму, який би відшкодовував збитки приватним забудовникам», - інформує офіційний сайт забудовника.
Основа-Буд, Олександрівка
Вітіслав Цибко, досвідчений ріелтор, його родина має агенцію нерухомості «Сім‘я», додає: про доплати у забудовників теж знає.
- Мова йде про суми до 8000 доларів за квартиру.
Вітіслав Цибко
У «Денар-Люкс» кажуть, що стягувати додаткову плату за вже сплачене житло - не планують.
Максим Черненок:
- Підприємництво - це діяльність на власний ризик. Під час військових дій наше підприємство зазнало значних збитків, зокрема зруйнований деревообробний цех, складські приміщення, ангар для зберігання техніки. Певних ушкоджень зазнали і об‘єкти будівництва. Проте всі додаткові витрати по об‘єктах не введених в експлуатацію (заміна вікон, ремонт фасадів) ми компенсуємо за рахунок власного прибутку. У нас є зобов‘язання перед інвесторами, які ми маємо виконати відповідно до укладених договорів. В цих договорах підвищення вартості сплачених квадратних метрів не передбачається.
Первинка vs вторинка
Аналітик ринку Олександр Панасюк коментує у соцмережах: дорожчає тільки первинка. Вторинний ринок Чернігова, якщо не брати до уваги центр, подешевшав на 25%-30% (приблизно $400-500 за кв м). Це стосується економ-житла у дотичних до центру частинах міста. Але й попит тут теж знизився - приблизно на 30%.
Квартири в центральній частині міста і з хорошим ремонтом не подешевшали і знаходяться в діапазоні $1000 за кв м. Принаймні такими були дані на початок липня.
Ріелтор Цибко говорить: своїм клієнтам поки радить купувати вторинку. Це і дешевше, і простіше.
- Нині ринок падає. Однокімнатні подешевшали на 15-20%, трикімнатні - 25-30%. Ще ж і долар майже по 40. Плюс, військовий стан, що теж ускладнює, - описує реалії фахівець.
Зараз житло переважно купують ті, хто до 24 лютого продав свою нерухомість і лишився без даху над головою, або ті, хто повертається у місто, розповідає Вітіслав Цибко. Переселенці з Донеччини також приїздять до Чернігова і купують вторинку. Але беруть найдешевший сегмент. Благо ті, хто виїжджає з країни - готові робити хороші знижки.
Скільки нині може коштувати однокімнатна квартира на вторинному ринку? Ріелтор Цибко наводить цифри:
- Якщо взяти центр і це хрущовка без ремонту - 16-17 тис доларів. І це стеля. Квартира у будинку ЧН серії без ремонту або з покращеним плануванням - 22-25 тис доларів. З ремонтом - 28 тис доларів.
До 24 лютого аналогічне житло коштувало щонайменше на 20% дорожче. До російського вторгнення чернігівський ринок первинки був сильно перегрітий, говорить ріелтор, житло у чернігівських новобудовах продавалося буквально за київськими цінами.
- Десь однокімнатні були по 35 і більше тисяч доларів. Кияни приїздили і дивувалися: під Києвом продається дешевше, - згадує Цибко.
З первинним ринком все складно. Бо доводиться враховувати і складову імпортних будматеріалів, і курс долара, і вартість пального та енергоресурсів. Окрім того, суттєво ускладнився процес під‘єднання до мереж.
Вітіслав Цибко теж підмічає, що первинка нині - галузь суцільних непевностей. Будинки хоч і добудовуються, проте коли їх здадуть і коли в’їдуть ті, хто 100% виплатив за житло - невідомо.
- Яка зараз реальна ціна по первинці - я не готовий сказати, бо там ніхто нічого не купує і не продає. Останнє, що мені відомо - житло ближче до центру коштувало по 23 тис грн/ кв м. На околицях - 17,5-19 тис грн/кв м. Але щодо реальної купівлі продажу нового житла - нині все заморожене. Навіть переуступку не роблять.
Фахівець наводить приклад - його клієнти ще торік придбали і повністю сплатили за квартиру у ЖК «Мрія2» біля Епіцентру. Під час блокади новобуд серйозно постраждав. Представники забудовника кажуть інвесторам - до зими планують розібрати і заново переробити три секції.
- І за це теж треба буде доплатити. Але скільки - забудовник не називає, - зауважує Цибко. Коли саме домовласники зможуть справити тут новосілля - поки невідомо.
Будматеріали та ресурси
Чимало чернігівських забудовників при будівництві використовували силікатну цеглу з білорусі. Нині цей ресурс втрачений. Компанії будматеріалів Polimin та Henkel також втратили свої заводи внаслідок обстрілів у Харкові та окупації Херсону.
Бренди Knauf та Siniat повністю припинили роботу, а це 75% ринку сухих сумішей. Мінеральна вата - тут або скоротилося вітчизняне виробництво, або поставки були з країн-агресорів. Скло та скловата - теж, на 90% поставки були імпортні - з рф та білорусі.
«...потрібна повна заміна постачальників. Метал, цемент, бетон подорожчали на 35%-40% з початку війни. Гіпсокартон подорожчав більш ніж на 120% через вартість гіпсу. Якщо темпи зростання на будматеріали будуть такими ж, це може призвести до зростання вартості квадратного метра на 20-25% щомісяця», - констатують у «ЕкоКомфортГруп».
На ріст цін також впливають енергоносії для виробників; зростання курсу валют (40%), логістика - більшість морських портів заблокована, авіаперевезення недоступні, залізничні перевезення подорожчали 70%, автомобільні - на 65%, в деяких випадках навіть удвічі, залежно від регіону, повідомили у «ЕкоКомфортГруп».
Белін-Сіті, Масани
Олександр Марущак уточнює: дійсно, питання з будматеріалами стоїть дуже гостро. Силікатна цегла, мінвата - все було імпортним. Як будуть забудовники виходити із цього становища - невідомо.
Максим Черненок з «Денар-Люкс» каже: у них з будматеріалами ситуація трохи краща, бо, побоюючись інфляції, більшу частину матеріалів і обладнання вони проплатили ще в кінці 2021 - початку 2022. Це дозволить без значних ризиків добудовувати другу чергу у ЖК «Авіатор».
- Що у майбутньому? Не секрет, що до війни великі обсяги силікатної цегли, пінобетону, залізобетону, фасадних матеріалів та будівельних сумішей ми імпортували з білорусі, де за рахунок вартості енергоносіїв та державного протекціонізму ціни на будівельні матеріали були значно нижчими, ніж у українських товаровиробників. Тому в умовах заборони імпорту білоруських товарів буде відбуватись переорієнтація на українських, турецьких і європейських виробників будівельних матеріалів і обладнання, що значно підвищить собівартість будівництва, - розповів Черненок.
Прогнози
Олександр Марущак одразу зазначає - для того, аби прогнозувати розвиток галузі потрібно хоча б завершити бойові дії.
- Коли завершиться воєнний стан, то нам потрібно буде для стабілізації економіки щонайменше роки 3-4. Але це у мене ще дуже оптимістичний прогноз. І у даному випадку мова йде вийти хоча б на показники 23 лютого.
Вітіслав Цибко більш оптимістичний у прогнозах: може вистачити і року.
- Чимало хто вже повернувся, судячи з трафіку та кількості авто на дорогах. І це вселяє надію.
Максим Черненок теж схильний до оптимізму і вважає, що така галузь як будівництво - здатна відновитися досить швидко за умови наявності попиту на її продукцію.
- Великі сподівання покладаються на державну підтримку у вигляді доступної іпотеки, яку анонсував Уряд. Я говорю про іпотеку для військових, педагогічних та медичних працівників, які після 1 жовтня цього року зможуть оформити кредит на купівлю житла під 3% річних у національній валюті. Є сподівання, що це розжене ринок нерухомості, - резюмує підприємець.
Час Чернігівський вже досіліджував, як почувається ринок нерухомості у Чернігівській області. Ось найцікавіші матеріали:
