Понад 100 днів спротиву повномасштабній російській збройній агресії вплинули на всю без залишку економіку України. Зокрема, і на один з основних показників життєздатності - ринок нерухомості. Війна вдарила по будівництву так, як не змогла пандемія - щонайменше на півтора місяці усі роботи на будмайданчиках країни завмерли, а будівельники - подалися ховатися у бомбосховища. Нині, сто днів потому, будівельна галузь повільно оживає. Та й потреба у ній - колосальна. Адже лише на Чернігівщині через бойові дії зруйновані 4100 будівель. Серед них орієнтовно 80% складає житловий фонд - інформує перший заступник голови ОВА Костянтин Мегем.
Повертаються до роботи реєстри з нерухомості, ринок землі тощо. Будівельні компанії із гордістю повідомляють своїм клієнтам - вони будуть будувати. От тільки що саме, за які гроші й коли - лишається відкритим питанням.
Російська збройна агресія показала одне дошкульне місце українського житлового будівництва - брак якісних і надійних укриттів, сховків, які були б розташовані на різних поверхах. У Ізраїлі, який практично усе своє життя воює, ці помешкання називають - хедер бітахон або кімната безпеки, яка в обов’язковому порядку (і законодавчо це регламентується!) має бути облаштована у кожному житловому будинку.
Чи з‘являться власні «хедер бітахони» у наших багатоповерхівках - ми спробували з‘ясувати. А ще хотіли дізнатися - як себе почуває чернігівський ринок нерухомості. Чи ж є тут ознаки життя?
Забудовники відновлюють комунікування з інвесторами
Один з двох найбільших забудовників Чернігова - «Еко Комфорт Груп» зі своєї сторінки у соцмережах інформує інвесторів - на своїх будмайданчиках поступово відновлює діяльність.
«У наших найближчих планах добудова та здавання першої секції ЖК «Єлецький» та другої секції ЖК «Європейський Двір» на Масанах», - повідомляють у компанії.
Швидше за все, тут переглянуть ціну на кінцеву вартість 1 кв м. Непрямо на це натякає і звернення до інвесторів, де говориться про дорожчі логістику, паливо, курс валют та будматеріали. Однак, тут обіцяють, що протягом наступних 2-3 місяців хочуть добудувати згадані будинки.
«Це потрібно багатьом із вас і ми вже маємо багато звернень від тих, хто втратив свої будинки, з проханням дозволити жити у своїх квартирах. Тож ухвалили завершити розпочате».
Тут отримали вікна для ЖК «Єлецький». Наприкінці травня розпочали їх монтаж. За тиждень будинок матиме практично завершений вигляд.
А от проєкти по вул. Київській та біля готелю «Градецький» - поставлені на паузу. Компанія оголосила, що поверне завдаток інвесторам.
* * *
Інший великий забудовник - «Основа Буд-7» підготувала вельми розгорнуту відповідь стосовно своїх об‘єктів. Так, одиниці найбільш постраждає об‘єктів - ЖК «Олександрівський». Він з перших днів війни опинився під ударами російських військ. По об’єкту було завдано безліч артударів. Три будинки мають ушкодження різного ступеня важкості.
«Наприкінці квітня ми отримали акт розмінування об’єкта. Також, подали заяву до правоохоронних органів, з приводу стану та пошкодження майна, в тому числі від прямих влучань снарядів та мародерських дій. Наразі об’єкт проходить експертне дослідження технічного стану будинків №1, №3 та №8.
Після того, як буде отриманий експертний висновок технічного стану зазначених об’єктів будівництва та здійснена вартісна оцінка завданих війною збитків, компанія зможе спланувати подальші дії відносно кожного об’єкту», - інформує сайт компанії.
Забудовник скаржиться: через військову агресію отримав великі збитки. Окрім прямих влучань в об’єкти будівництва, знищені два будівельні крани, пошкоджені зовнішні мережі, на усіх будівельних майданчиках побували мародери. На мародерів, що крали будматеріали, нарікали і у «Еко Комфорт Груп».
Поки що у «Основа Буд-7» вважають, що відновлювати роботи на будмайданчиках недоцільно через високу загрозу нових ракетних ударів.
Проблема і у постачанні будматеріалів, які чимало хто віз з білорусі, зокрема, цеглу.
«У неоднозначному стані ланцюг постачання будівельних матеріалів, адже більшість Чернігівських забудовників купували основні матеріали, такі як: цегла, піноблоки, газоблоки та інше, у сусідній країні. Домовленості з новими постачальниками – в процесі.
Значний відсоток наших спеціалістів в ЗСУ та ТРО. З перших днів війни, автоспецтехніка компанії мобілізована. І продовжить працювати на потреби міста та області, доки у цьому буде необхідність», - інформує забудовник.
Тож, нині тут ведуть ретельний облік пошкодженого майна з метою подальшої компенсації.
«Розуміючи усю відповідальність, після виведення російських військ з території Чернігівської області, компанія розпочала процедуру фіксації завданих збитків. Об’єкти будівництва проходять експерте дослідження технічного стану. Подальші дії відносно об’єктів будуть плануватись після того, як отримаємо експертний висновок. Наразі, в Україні відсутній механізм відшкодування шкоди, якої зазнав бізнес у зв’язку з воєнною агресією, однак поступово уряд впроваджує процедури та створює спеціальні фонди, що в майбутньому зможуть забезпечити таке відшкодування», - зауважують в «Основа Буд-7»...
...і кивають убік відповідного законопроєкту #7198 «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації» від 24 березня 2022, документ нині готується до другого читання.
У цій компанії теж кажуть - усім клієнтам варто психологічно приготуватися до різкого цінового стрибка за 1 кв м. Адже це неминуче.
«З початком воєнних дій відбулося суттєве підвищення цін на будівельні матеріали. Для прикладу, вартість цегли до війни складала близько 7 гривень за штуку. На сьогодні, ціна за одиницю складає більше ніж 10 гривень. Найбільша проблема в тому, що в Україні існує дефіцит будівельних матеріалів. Процес налагодження логістичного ланцюга та пошук нових постачальників – питання не одного дня», - говорять в «Основі».
Варіантів тут небагато - або доплачувати за новими цінами, або продати недобудоване житло. Тим же інвесторам, кому нові реалії виявляться не по кишені і вони захочуть анулювати договори - у забудовника обіцяють повернути кошти.
Щоправда, далеко не всіх інвесторів влаштовує нинішня політика компанії.
Наприклад, покупці житла у комплексі КиївSky та в одній з секцій ЖК на Масанах стверджують, що комплекси давно готові, однак дивним чином не здаються в експлуатацію. Все це породило скандал і публічне обговорення у соцмережах.
Однак у «Основа Буд-7» воліють поки що цього не коментувати.
* * *
У компанії “УкрСіверБуд” також відмовилися коментувати поточну ситуацію. Жодної свіжої інформації зі своїх сторінок у соцмережах забудовник поки не надає.
Купівля-продаж
За словами нотаріуса Олександра Красногора, війна вплинула на ринок нерухомості, насамперед, на його активність. Кількість угод знизилася фактично до нуля. На початку травня Мінюст затвердив перелік нотаріусів, які мають право працювати із цінним майном, в тому числі й квартирами. Ці фахівці повинні також були пройти відповідну процедуру перевірки та підключення до реєстрів.
Я, наприклад, мав підтвердити, що фізично знаходжуся у місті Чернігові і на своєму робочому місці. А не десь там закордоном чи на заході. Ми підтверджували це фотографіями, які направляли через відділення нотаріальної палати до управління юстиції в області, яке теж перевіряло - чи нема порушень у роботі нотаріуса за останні роки. Якщо все було гаразд, то видавася відповідний наказ Міністерства юстиції України, яке підключало нотаріуса до реєстрів, - розповідає фахівець.
Лише десь з другої половини травня запрацювали реєстри. Однак, навіть зараз поки ще зарано казати, що колишня динаміка відновлюється. Так, в Чернігові, говорить Олександр Красногор, його контора посвідчила таку кількість угод купівлі-продажу, що і вистачить пальців однієї руки, аби перерахувати.
Але і ті були посвідчені тому що, вважай, були підготовлені ще до 24 лютого і відклалися тільки тому, що люди не змогли дістатися до нотаріусів.
Окрім того, змінився і підхід до праці нотаріату. Тепер відсутній такий формат роботи як посвідчення права власності через довіреність. Аби нотаріус посвідчив документ - кожна зі сторін угоди має бути фізично присутня під час заключення. Також, і це теж є новелою воєнного часу, міські нотаріуси не можуть посвідчувати угод для сільських округів і навпаки. Тобто, запрацював принцип територіальності.
Це зроблено для безпеки і майна, і клієнтів, - уточнює нотаріус.
Інший нюанс, який теж нині став актуальним в умовах воєнного часу - складність доставки захищених бланків. Тож, на період воєнного стану дозволено оформлювати деякі документальні дії на звичайному папері. І викладені на папері ці документи теж чинні.
ДІАМ: кімнати безпеки у багатоповерхівках стануть нормою
В ході повномасштабної військової агресії рф з’ясувалося, що якісні захисні приміщення та об’єкти укриття у нас у великому дефіциті, бо чимало хто з забудовників, прагнучи заробити, продавали їх як комерційні приміщення.
В той же час у Ізраїлі, який вже тривалий час знаходиться під загрозою обстрілів, тобто, у схожій з Україною ситуації, діють інакші принципи побудови багатоквартирного житла - там у кожному домі облаштовують “хедер бітахон” або “кімнату безпеки”. Це укріплена кімната, яка знаходиться у захисному стовпі, що проходить через весь квартирний стояк. Майже всі ізраїльські багатоквартирні будинки, збудовані після війни в Перській затоці, обладнані нею. Зовні це - звичайна кімната, але має маленьке вікно та масивні двері. Часто ізраїльтяни обладнують цю кімнату під кабінет, гостьову, спальню або дитячу.
Будь-який ізраїльський будинок також обладнаний бомбосховищем, розташованим у підвалі. Але перевагою «хедер бітахон» є можливість сховатися таму проміжок розрахункового часу між звуком сирени та розривом ракети. У прикордонних з Ліваном або Сектором Газа районах розрахунковий час може обмежуватися 15 секундами. А в так званому «поясі Гази» час між включенням сирени та падінням ракети становить лише 8 секунд. Вважається, що хедер бітахон може витримати навіть ураження “градом”.
Олена Хоменко, очільниця Державної інспекції архітектури та містобудування у Чернігівській області говорить - нині серед законотворців точаться дискусії стосовно того як і за яким принципом облаштовувати захисні приміщення на цокольних поверхах житлових багатоповерхівок. Єдине, у чому впевнена чиновниця - законодавці обов’язково пропишуть вимогу про обов’язковість зведення таких приміщень у житловому будівництві. Досі вимога про облаштування укриття у цивільному будівництві мала швидше рекомендаційний характер. Та невдовзі все зміниться. Що це означає на практиці? Вимогу зведення безпечних приміщень у цоколі.
Якщо забудовник в майбутньому ігноруватиме цю вимогу - то спочатку на етапі експертизи йому повернуть проєкт на доопрацювання, і на етапі введення в експлуатацію теж будуть вжиті всі заходи для того, щоб будівництво відповідало усім ДБН… Наскільки мені відомо, нині на новому будівництві житлових багатоповерхівок в Чернігові вже на цокольних поверхах забудовники будують приміщення, пристосовані для укриття. Вони мають і підвід води, і вентиляційні виходи. Декілька окремих виходів. Там фундаментально все укріплено. Тож, наші забудовники вже готуються. Норми можуть прийматися і тоді, коли будівництво розпочате, вони підлаштовуються для того, щоб коли настане час приймати об’єкт в експлуатацію, щоб вже все відповідало нормам, - зауважує Олена Хоменко.
Нюанси стосовно оперативної розробки будівельних норм та їх переформатування в умовах воєнного часу регулює документ під номером 2254-IX “Про внесення змін до деяких законів України щодо першочергових заходів реформування сфери містобудівної діяльності”, 12 травня його підписав Президент України, 9 червня - Закон став чинним.
Тож, тільки питання часу, коли з’являться нові норми ДБН щодо обов’язкових вимог та стандартів з облаштування укриттів у житлових багатоповерхових будинках.
Поки що у м. Чернігові та області на обліку є 84 об’єкти укриття, одне сховище протирадіаційного захисту і майже 1100 підвальних приміщень, які можна переобладнати для укриття населення, інформує Департамент з питань цивільного захисту та оборонної роботи Чернігівської ОВА.
Як бачимо, житлове будівництво регіону поки фактично поставлене на паузу. Чого не можна сказати про ціни. За даними порталу DOM.ria вартість квадратних метрів у Чернігові спочатку обвалилася, а тепер пішла вгору. Якщо 27 березня 1 кв м житла у новобудовах в місті в середньому коштував 19,1 тис грн, то з 31 березня - 17 340 грн/кв м, з 10 червня - 18 719 грн/кв м.
Замість підсумків
Чи можна говорити про те, що житлове будівництво, як і вся галузь новобудов повертається до життя? Спілкування з нашими співрозмовниками доводить - ринок регіону, як і окремі гравці, завмерли в очікуванні. Попри той факт, що російська армія залишила територію Чернігівщини ще наприкінці квітня - це не робить регіон повністю убезпеченим від прильотів. У сусідній білорусі біля кордону з Україною зосереджено чимало ворожої артилерії.
Так само зберігаються високі загрози вздовж усього російського кордону. Епізод 13 червня у Прилуцькому районі, де ворог здійснив три ракетні удари - черговий доказ того, що війна триває, а отже, те, що хвилину тому стояло монолітно і чекало на покупців - може легко бути втраченим.
Єдине про що говорять усі опитані з упевненістю - так це про перемогу України та віру в наших захисників.
Читати також: Замість знищеного росіянами: чернігівець, який втратив житло, будує нове і хоче допомогти іншим
Фото Віктор Кошмал, ОсноваБуд-7, ЕкоКомфортГруп
